COMUNIONE E CONDOMINIO - USUCAPIONE - Tribunale Potenza Sent., 24-05-2018
Ai fini dell'acquisto per usucapione delle quote degli altri condomini su un bene condominiale non è necessaria una vera e proprie interversione del possesso, ma non è neanche sufficiente che gli altri si siano astenuti dall'utilizzare il bene comune per il tempo necessario per far maturare l'usucapione. Il condomino che intende usucapire la cosa comune, infatti, deve provare di averla sottratta all'uso comune per il periodo utile all'usucapione.il Tribunale come più volte chiarito dalla Suprema Corte di Cassazione, con orientamento costante, ha ribadito la possibilità per il singolo condomino di usucapire le parti comuni dell'edificio, nella specie un cortile condominiale, a patto che egli sia in grado di allegare e dimostrare di avere goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare una inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus", senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI POTENZA
- SEZ. CIVILE-
Il Tribunale di Potenza Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del G.O. dr.ssa Caterina Genzano, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 3261/2007 del R.G.A.C., avente ad oggetto la impugnazione di delibera condominiale,
TRA
O.G. (C.F. (...)), nato a P. il (...) e L.R. (C.F. (...)), entrambi residenti in P. in Via A. n. 84, rappresentati e difesi dall'Avv. CATALE Anna ed elettivamente domiciliati nel suo studio in Baragiano Scalo (PZ) in Via Appia n. 178 giusta procura in calce dell'atto introduttivo del presente giudizio;
- attori -
E
CONDOMINIO VIA A. 84-92 (C.F. (...)), in persona del suo legale rappresentante pro tempore, Geom. S.F., con sede in Potenza in Via A. n. 327, rappresentato e difeso dall'Avv. C.F. ed elettivamente domiciliato nel suo studio in Potenza in Via Pretoria n. 54 giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta;
- convenuto-
E
B.M., residente in P. in Contrada C. della G. n. 27, rappresentato e difeso dall'Avv. C.F. ed elettivamente domiciliato nel suo studio in Potenza in Via Pretoria n. 54 giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta;
- altro convenuto-
E
C.F., residente in Potenza in Via A. n. 90, rappresentato e difeso dall'Avv. C.F. ed elettivamente domiciliato nel suo studio in Potenza in Via Pretoria n. 54 giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta;
- altro convenuto-
E
M.C., residente in Potenza in Via A. n. 88, rappresentata e difesa dall'Avv. C.F. ed elettivamente domiciliata nel suo studio in Potenza in Via Pretoria n. 54 giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta;
- altra convenuta-
E
F.V., residente in P. in Via A. n. 84, rappresentato e difeso dall'Avv. C.F. ed elettivamente domiciliato nel suo studio in Potenza in Via Pretoria n. 54 giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta;
- altro convenuto-
E
A.G., residente in P. in Via A. n. 84, rappresentato e difeso dall'Avv. C.F. ed elettivamente domiciliato nel suo studio in Potenza in Via Pretoria n. 54 giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta;
- altro convenuto-
E
N.N., residente in P. in Via A. n. 84, rappresentato e difeso dall'Avv. C.F. ed elettivamente domiciliato nel suo studio in Potenza in Via Pretoria n. 54 giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta;
- altro convenuto-
E
N.V., residente in P. in Via A. n. 84, rappresentato e difeso dall'Avv. C.F. ed elettivamente domiciliato nel suo studio in Potenza in Via Pretoria n. 54 giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta;
- altro convenuto-
E
P.G., residente in P. in Via A. n. 84, rappresentato e difeso dall'Avv. C.F. ed elettivamente domiciliato nel suo studio in Potenza in Via Pretoria n. 54 giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta;
- altro convenuto-
E
C.D., residente in P. in Via A. n. 84, rappresentato e difeso dall'Avv. C.F. ed elettivamente domiciliato nel suo studio in Potenza in Via Pretoria n. 54 giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta;
- altro convenuto-
E
L.M., residente in Potenza in Via A. n. 92, rappresentata e difesa dall'Avv. C.F. ed elettivamente domiciliata nel suo studio in Potenza in Via Pretoria n. 54 giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta;
- altra convenuta-
E
M.E.L., residente in Potenza in Via A. n. 90, rappresentata e difesa dall'Avv. C.F. ed elettivamente domiciliata nel suo studio in Potenza in Via Pretoria n. 54 giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta;
- altra convenuta-
E
C.C., residente in P. in Via A. n. 84, rappresentata e difesa dall'Avv. C.F. ed elettivamente domiciliata nel suo studio in Potenza in Via Pretoria n. 54 giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta;
- altra convenuta-
E
A.M., residente in P. in Via A. n. 84, rappresentata e difesa dall'Avv. C.F. ed elettivamente domiciliata nel suo studio in Potenza in Via Pretoria n. 54 giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta;
- altra convenuta-
E
G.P., residente in P. in Via A. n. 84, rappresentata e difesa dall'Avv. C.F. ed elettivamente domiciliata nel suo studio in Potenza in Via Pretoria n. 54 giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta;
- altra convenuta-
E
R.M., residente in P. in Via A. n. 84, rappresentata e difesa dall'Avv. C.F. ed elettivamente domiciliata nel suo studio in Potenza in Via Pretoria n. 54 giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta;
- altra convenuta-
Svolgimento del processo - Motivi della decisione
Occorre premettere che la presente sentenza viene redatta nella forma semplificata prevista dall'art. 132 c.p.c., come novellato dall'art. 45, comma 17, della L. n. 69 del 2009. Con riguardo alle domande ed eccezioni formulate dalle parti, ai fatti di causa ed allo svolgimento del processo, per quanto qui di seguito non esposto, si fa espresso rinvio agli atti di causa ed ai verbali di udienza.
Con atto di citazione, ritualmente notificato, i signori O.G. e L.R. citavano i convenuti: CONDOMINIO VIA A. 84-92, in persona del suo legale rappresentante pro tempore Geom. S.F. ed altri a comparire dinanzi a questo Tribunale per l'udienza del 30.01.2008 per ivi sentir accogliere le loro richieste e conclusioni, di declaratoria della nullità della delibera condominiale del 27.07.2007, rispetto ad ognuna delle eccezioni sollevate, della non debenza delle somme richieste dal tecnico per la redazione del computo metrico dei lavori straordinari oggetto dell'impugnata delibera, con riaffermazione in capo agli attori della proprietà esclusiva del piazzale antistante la loro proprietà.
Gli attori, a sostegno della propria domanda, deducevano la nullità delle tabelle millesimali redatte dal tecnico prescindendo dai coefficienti indicati nel D.M. del 1996, e senza considerare che l'area antistante il negozio e l'appartamento di proprietà dei medesimi, risulta essere di loro proprietà esclusiva e non di proprietà comune.
Deducevano altresì gli attori che la delibera impugnata sia da considerare nulla anche con riguardo ai lavori straordinari deliberati, sempre in ragione della errata individuazione dell'area di proprietà esclusiva come area comune.
Ne consegue, secondo la prospettazione attorea, la nullità della delibera impugnata anche in ordine alle competenze spettanti al tecnico Geom. S.F. e relative alla redazione del computo metrico dei lavori straordinari da effettuare.
Si costituivano ritualmente in giudizio il CONDOMINIO VIA A. 84-92, in persona del suo legale rappresentante pro tempore Geom. S.F. ed altri, con il ministero dell'Avv. C.F., con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 07.02.2008 i quali, in via preliminare, evidenziavano ed eccepivano la improcedibilità della domanda così come proposta, stante la mancata vocazione in giudizio dei proprietari dei piani e/o porzioni di piano che compongono il Condominio.
Deducevano altresì la non applicabilità al caso di specie delle previsioni contenute nel D.M. del 1966 (e non 1996), riguardante le linee guida per i collaudatori di fabbricati realizzati da cooperative edilizie fruenti del contributo statale.
Rappresentavano infine che la superficie della quale gli attori chiedevano il riconoscimento quale proprietà esclusiva, deve in realtà essere considerata quale cortile, e dunque di proprietà comune, anche in presenza di un godimento esclusivo da parte degli attori, superficie che si presume essere di proprietà comune in assenza di un contrario titolo.
Conseguentemente, in assenza di prova circa la proprietà esclusiva della superficie da parte degli attori, anche la doglianza relativa alla presunta non debenza delle competenze tecniche al tecnico Geom. S.F. non dovrebbe trovare accoglimento.
In sede di prima udienza di comparizione del 29.02.2008 gli attori chiedevano di essere autorizzati ad integrare il contraddittorio nei confronti degli altri condomini.
Tanto avveniva in data 27.03.2008 con atto di citazione notificato ai signori L.M., M.E.L., C.C., A.M., G.P. e R.M., per la successiva udienza del 26.09.2008.
Si costituivano ritualmente in giudizio le signore M.E.L., C.C., A.M., G.P. e R.M., con il ministero dell'Avv. C.F., con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 28.09.2008, nonché la signora L.M., con comparsa di costituzione e risposta depositata dal medesimo difensore in data 29.09.2008, chiedendo il rigetto della domanda attorea.
Concessi i termini di cui all'art. 183 c.p.c., ed espletata la richiesta C.T.U., ritenuta la causa matura per la decisione, veniva rinviata all'udienza del 07.02.2018 ed introitata a sentenza, con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
La preliminare eccezione circa la proprietà del piazzale antistante il locale negozio di proprietà degli attori (costituita dal solaio di copertura di due locali interrati) dovrà essere scrutinata alla luce delle conclusioni contenute nella Consulenza Tecnica di Ufficio, atteso che la soluzione di tale questione implica l'esame delle successive doglianze contenute nell'atto di citazione ed inferisce sulla richiesta di annullamento della delibera condominiale.
In base al disposto dell'art. 1117 c.c., costituiscono senz'altro parti comuni dell'edificio, se non risulta da contrario titolo, "i cortili" dovendo per essi intendersi "sia le aree scoperte comprese tra diversi corpi di fabbrica di uno o più edifici, sia i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio (es. spazi verdi)".
Nel caso che ci occupa, secondo quanto accertato dal nominato C.T.U. nella relazione peritale depositata in data 17.04.2015 e nei chiarimenti resi con l'elaborato dell'11.12.2015, "Tale area, pertanto, rientra tra le parti comuni dell'edificio, ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile", a tanto giungendo dall'esame dei titoli di proprietà relativi alle diverse porzioni del fabbricato condominiale. Secondo quanto ricostruito dal C.T.U., "non risulta che l'area oggetto di Causa, antistante gli immobili oggi catastalmente identificati, rispettivamente, con la particella numero (...) subalterno (...) e con la particella numero (...) subalterno (...), del Foglio (...) di Potenza, sia mai stata anch'essa oggetto di compravendita a favore degli attori; peraltro, nemmeno la consistenza catastale dei due immobili indica anche la presenza di aree esterne di pertinenza (si vedano le planimetrie catastali, poste all'allegato C della presente relazione di consulenza tecnica di ufficio)".
Dunque, l'area in parola dovrà senz'altro ritenersi originariamente di proprietà comune, essendo corretta la prospettazione fornita dalla difesa delle parti convenute.
Tuttavia gli attori ne rivendicano la proprietà esclusiva, sulla base della intervenuta usucapione per averne goduto in maniera esclusiva per oltre un trentennio senza alcuna turbativa.
La Suprema Corte di Cassazione, con orientamento costante, ha ribadito la possibilità per il singolo condomino di usucapire le parti comuni dell'edificio, nella specie un cortile condominiale, a patto che egli sia in grado di allegare e dimostrare di avere goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare una inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus", senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire (richiamando la propria pronuncia, n. 17322 del 23.07.2010).
"Il condomino che deduce di avere usucapito la cosa comune, pertanto, deve provare di averla sottratta all'uso comune per il periodo utile all'usucapione, e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituito da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l'intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l'imprescrittibilità del diritto in comproprietà".
In altre parole, per l'usucapione delle quote degli altri condomini su un bene condominiale non è necessaria una vera e proprie interversione del possesso, ma non è neanche sufficiente che gli altri si siano astenuti dall'utilizzare il bene comune per il tempo necessario per far maturare l'usucapione.
Il condomino che intende usucapire la cosa comune, infatti, "deve provare di averla sottratta all'uso comune per il periodo utile all'usucapione, e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituito da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l'intenzione di non possedere più come semplice compossessore" (cfr. Cass. Civ., sent. n. 20039/2016). In sostanza, è indispensabile che chi deduce di aver usucapito il bene dimostri di aver goduto dello stesso, per il tempo necessario, con un possesso esclusivo e inconciliabile con il godimento altrui, possedendo uti dominus (e non più uti condominus) senza opposizione da parte dei condomini.
Dall'esame del materiale istruttorio raccolto, appare pacifico e non contestato che il signor O.G., avesse il pieno e completo dominio sul piazzale in parola, così come affermato dal teste S.M. escusso nel corso dell'udienza del 02.03.2011: "Sul piazzale ho visto sempre parcheggiata la macchina dei sigg. O., una vecchia 128 bianca. Il piazzale era chiuso da una catena affissa su due paletti, ora al posto della catena c'è una sbarra di ferro. Ricordo la presenza della catena da circa 37-38 anni", dal teste A.G., il quale ha riferito di conoscere i luoghi di causa perché da lui frequentati da quando aveva 10 anni ed abitava in Via A., e quindi si recava spesso nella salumeria del signor O., e ciò già dagli anni 70-80. Il teste testualmente riferiva che "già da quando ero bambino il sig. O. apriva e chiudeva la catena e depositava anche le merci della salumeria. La catena chiudeva questo piazzale. So per quanto è a mia conoscenza che nessuno ha litigato con il Sig. O. per questo uso esclusivo di quest'area", circostanze peraltro pacificamente ammesse dai testi escussi alla successiva udienza del 26.10.2012: "Ero piccolo e ricordo che i sigg.ri O. - L. avevano una salumeria proprio lì. Preciso che sull'area i signori O. - L. esercitavano le operazioni di carico e scarico e lì vi era sempre parcheggiata la macchina di loro proprietà" (cfr. teste A.G.) e "Io ho abitato nel condominio ....dal 1982 al 1999 e ricordo che sull'area antistante ai margini con la strada c'era una catena che chiudeva uno spigolo in corrispondenza della passerella e arrivava fino ad un certo punto in corrispondenza con l'accesso del locale della salumeria e tale catena era fissa, poi da questo punto fino allo spigolo dell'edificio, dall'altro lato vi era un terzo paletto.
.....A volte abbiamo sostato nello spazio antistante la porta della salumeria prima che fosse chiusa con la seconda catena, ma O. e L. facevano storie e ci dicevano di non parcheggiare........" (cfr. testimonianza di S.A.), e "Conosco i luoghi per cui è causa perché abito in un edificio a fianco del Condominio di Via A. a far data dal 1981. Il piazzale davanti è stato sempre utilizzato da O., il quale ha messo le piante, le macchine, ha messo le sbarre" (teste F.D.). Infine, nel corso dell'udienza del 24.04.2013 il teste E.G. riferisce che "...a partire dagli anni 1975-1980 ho visto una catena ed una sbarra sul piazzale antistante il negozio dei sigg.ri O.-L......" circostanza confermata dal teste S.L. il quale riferisce che "tutti i condomini utilizzavano il piazzale antistante il fabbricato condominiale......ciò accadeva sino al 1970-1971. Successivamente, dal 1970-1971, quando gli odierni attori vennero ad abitare nel fabbricato, il piazzale antistante lo stabile è stato utilizzato sì dal signor O., il quale parcheggiava la sua autovettura ed ha installato dei paletti ed una catena, impedendo a tutti gli altri condomini di parcheggiare".
Dunque, appare raggiunta la prova necessaria a supportare la domanda di usucapione del piazzale antistante il locale adibito a negozio, così come individuato negli atti di causa e nella espletata C.T.U., proposta dagli odierni attori, domanda che va dunque accolta e va accertato l'intervenuto acquisto per usucapione da parte dei coniugi O.G. e L.R. della particella censita al foglio (...) part. (...) della superficie di mq. 36, ordinando alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di procedere alla trascrizione della presente sentenza.
Avendo chiarito la posizione giuridica del bene in parola, occorre a questo punto scrutinare le ulteriori domande contenute nell'atto introduttivo del giudizio, alla luce della prospettata situazione giuridica del piazzale antistante la proprietà degli attori.
E' infatti pacifico che, costituendo il piazzale stesso una proprietà esclusiva dei coniugi O. - L., nei termini innanzi precisati, le tabelle millesimali adottate dall'Assemblea Condominiale risultano essere viziate nella parte afferente il calcolo, vizio che travolge il computo delle somme necessarie per la realizzazione dei lavori straordinari così come quantificate nel computo metrico estimativo redatto dal Geom. S.F., vizio che tuttavia non inficia il calcolo delle competenze tecniche allo stesso spettanti per la redazione del computo metrico estimativo per la realizzazione dei lavori, computo che dovrà essere a questo punto corretto nel calcolo delle somme dovute da ciascun condomino in conseguenza della declarata esclusività della proprietà del piazzale antistante la proprietà O. - L.. Ne consegue, pertanto la nullità della delibera impugnata oggetto di causa, ad eccezione delle somme spettanti al geometra S.F..
La natura delle questioni trattate, considerata anche la peculiarità della situazione riscontrata nel caso di specie, costituisce giusto motivo per compensare tra le parti le spese di lite.
Per gli stessi motivi le spese di C.T.U. vanno poste a carico delle parti in ragione del 50% ciascuna.
P.Q.M.
Il Tribunale di Potenza, in composizione monocratica, definitivamente ed in rito pronunciando, nella causa civile avente R.G. n. 3261/2007 e tra le parti di cui in epigrafe, ogni altra domanda, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
1) accerta l'intervenuto acquisto per usucapione da parte di O.G. e L.R., del piazzale sito in P. alla Via A., censito in catasto al Foglio (...), particella n. (...), della superficie di mq. 36;
2) Ordina alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Potenza di procedere alla trascrizione della presente sentenza;
3)annulla la impugnata delibera di Condominio del 27.07.2007, eccezione fatta per la determinazione del compenso dovuto al tecnico, Geom. S.F.;
4) compensa tra le parti delle spese di giudizio;
5) le spese della C.T.U. liquidate con separato decreto,vengono definitivamente poste a carico delle parti in egual misura.
Così deciso in Potenza, il 23 maggio 2018.
Depositata in Cancelleria il 24 maggio 2018.
